Immobilienmarktbericht - Vermietung und Verkauf

Unser regelmäßiger Marktbericht soll einen allgemeinen Überblick geben und Ihnen helfen, sich selbst ein Bild von der Marktentwicklung und den Rahmendaten zum Münchner Immobilienmarkt zu zeichnen.

• Der Wohnungs- und Immobilienmarkt in München bleibt 2016 sehr angespannt
• Der möblierte Wohnungsmarkt – wenig Angebot, hohe Nachfrage, wenig Leerstand
• Immobilienverkauf durch Mr. Lodge – 2016 mit Spitzenpreisen
• Kurzmeldungen zum Wohnungs- und Büromarkt
• Arbeitsmarkt in München
• Hypothekenzinsen

Sollten Sie Ihre eigene Immobilie möbliert auf Zeit vermieten oder verkaufen wollen, stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne stets persönlich zur Verfügung, um auf Ihre individuelle Situation einzugehen und Lösungen zu finden.

München erlebt auch in diesem Jahr einen sehr starken Bevölkerungsanstieg aufgrund einer weiterhin guten Konjunktur und des Zuzugs von Flüchtlingen. Der Wohnungs- und Immobilienmarkt bleibt daher außerordentlich angespannt. Der Preisauftrieb hat sich fortgesetzt und wird weiter anhalten.

Das verfügbare Mietwohnungsangebot auf den verschiedenen Immobilienportalen nimmt insgesamt signifikant ab. Dies gilt nicht nur für möblierte, sondern vor allem für unmöblierte Wohnungen. Das Bevölkerungswachstum verknappt das Angebot.

Ein Hauptproblem: Angebote sind immer schlechter sichtbar. Das bedeutet: Im Vergleich zu den Vorjahren finden viele Wohnungsangebote nicht mehr den Weg in die Immobilienportale, sondern werden verstärkt unter der Hand vergeben. Aufgrund der gestiegenen Mieten kommt es zudem zu weniger Umzügen/Auszügen innerhalb der Stadt. Wer eine Wohnung hat, behält diese zu seinen Konditionen.

Mr. Lodge kann für den möblierten Sektor eine eindeutige Tendenz feststellen: Es werden weniger neue, möblierte Wohnungen angeboten. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist 2-stellig. Diese Tendenz besteht in allen Metropolen Deutschlands.

Die Gründe für den Rückgang sind vielfältig. Einerseits werden generell weniger Wohnungen frei. Zum anderen haben sich die Vermarktungskosten erhöht – seit 1. Juni 2015 bezahlt nicht mehr der Mieter, sondern der Vermieter die Provision. Außerdem bleiben Mieter immer öfter länger in einer möblierten Wohnung, da sich Projekte verlängern und/oder sich die Suche nach einer geeigneten unmöblierten Wohnung sehr schwierig gestaltet. Zudem wissen immer mehr Mieter die Vorteile einer möblierten Wohnung zu schätzen: Man spart vorerst die teure und zeitaufwendige Einrichtung und Ausstattung einer Wohnung.

Wie Mieter aus gutem Grund zunehmend möbliert anmieten, setzen auch Vermieter aus guten Gründen auf möblierte Vermietung. Ein Argument für die möblierte Vermietung bleibt zunächst nach wie vor in erster Linie die bessere Verfügbarkeit der Immobilie – man bleibt als Eigentümer flexibler. Weiterhin sind berufliche und private Gründe oft ausschlaggebend für eine zeitlich befristete Vermietung.Eine bessere Rentabilität steht für viele Eigentümer ebenso im Focus.

Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen hat sich 2016 leicht erhöht. Wie auf dem Kaufmarkt, wo die Transaktionen abnehmen und der Umsatz steigt, zeichnet sich auf dem Mietmarkt ein ähnliches Szenario ab. Wegen des geringeren Angebotes, insbesondere bei 1-Zimmer-Wohnungen, wurden 2016 bisher trotz der gestiegenen Nachfrage gegenüber 2015/2014 weniger Wohnungen vermittelt.

In Konsequenz sinken die Leerstände. Diese Tendenz wird sich 2017 fortsetzen, wenn die Konjunktur positiv bleibt. Absolut stabil blieben die Vermittlungen bei 3 bis 5-Zimmer-Wohnungen und Häusern.

• Bei den 1-Zimmer-Wohnungen ist weiterhin das Angebot in allen Preislagen völlig unzureichend. Leerstände waren im 3. Quartal nahezu unbekannt.
• Bei den 2-Zimmer-Wohnungen fehlen vor allem Angebote in guten Lagen und in Preislagen bis ca. 1.700,- €
• Bei 3 bis 5-Zimmer-Wohnungen und Häusern kam es jahreszeitlich bedingt zu Engpässen.

Wir erwarten für Wohnungssuchende in den nächsten 3 Monate eine leichte Entspannung, die im Vergleich zu den Vorjahren gering ausfallen wird. 2017 gehen wir von einer weiteren Verknappung der möblierten Wohnungen aus, in allen Segmenten.

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter innerhalb von zwei Wochen den Einzug schriftlich zu bestätigen.

Hier finden Sie das zu verwendende Formular der Stadt München für die Bestätigung.

Wieder abgeschafft wurde im September die Bestätigung des Auszugs.

Profitieren auch Sie von unserer Erfahrung, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Ihre Vorteile:

• Die Beratung im Verkauf erfolgt durch ausgewiesene langjährige Immobilienexperten.
• Die Qualität der Fotos und der Videos für die Präsentation der Immobilien ist bewährte Mr. Lodge–Spitzenqualität.
• Wir bereiten Immobilien durch Homestaging für den Verkauf vor, wenn es sich anbietet und gewünscht ist.
• Dies ist bis zu einem bestimmten Umfang für den Verkäufer kostenfrei.
• Wir bieten die Finanzierungsberatung und Finanzierungsvermittlung aus einer Hand.
• Neben den üblichen Insertionen auf den gängigen Internetportalen und unserer Homepage bieten wir unseren Verkäufern aufgrund unserer vielen Vermieterkontakte einen erweiterten, potentiellen Käuferkreis (z.B. unsere aktuellen Vermieter, die an Zukauf interessiert sind und/oder Flyer-Werbung im Umfeld des Verkaufsobjektes, um latent interessierte Käufer aus dem Umfeld anzusprechen).

Wir honorieren Empfehlungen: ab dem 1.11.2016 belohnen wir Empfehlungen eines Fremdobjekts (d.h. der Eigentümer ist uns nicht bekannt) mit 10 % der erzielten und bezahlten Provision. Erfolgt die Empfehlung eines Objektes, dessen Eigentümer uns bekannt ist, bezahlen wir 5 % der erzielten und bezahlten Provision.

Unsere Verkaufsabteilung berät Sie gerne - erster Ansprechpartner für den Verkauf:

Peter Sarta, Verkaufsleiter
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-Mail: peter.sarta@mrlodge.de

1. Bevölkerung in München bis 31.12.2016:
Bis zum Jahresende wird in München ein Bevölkerungsstand von fast 1.550.000 erwartet. Alle optimistischen Prognosen werden damit übertroffen. Der ausländische Bevölkerungsanteil ist überproportional gewachsen und erreicht zum Jahresende rund 440.000 Menschen – und steigt damit auf rund 28%.

2. Starke Zunahme der Einpersonenhaushalte 2013 - 2030:
Die Landeshauptstadt München geht bis zum Jahr 2030 von einem Zuwachs um rund 115.000 Privathaushalte aus. Fast zwei Drittel davon werden voraussichtlich Einpersonenhaushalte sein (+ ca. 73.000 Haushalte). Für größere Haushalte ab vier Personen wird eine Zunahme um circa 13.000 Haushalte erwartet.
Die Kapazitäten in München reichen derzeit nicht, und die Planungen laufen der Wirklichkeit hinterher. Es werden nicht nur 1000de von zusätzlichen Wohnungen benötigt, sondern eine entsprechende Infrastruktur mit u.a. Krippen, Kindergärten, Schulen, Verwaltung, Straßen, öffentlicher Nahverkehr und natürlich sehr, sehr viel zusätzliches Personal – es ist eine gewaltige Herausforderung.

3. Mietpreisbremse: Weitere Änderungen stehen ins Haus
Die 2. Mietrechtsnovelle mit den angestrebten Verschärfungen für die Mietpreisbremse kommt vorerst nicht. Vorgesehen ist aber/wäre dabei u.a. eine Auskunftspflicht über die Vormiete bei Neuvermietungen und die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete.
Eine Überarbeitung bzw. Verschärfung des Mietspiegels steht weiterhin an.

4. Preisanstieg Immobilien:
Mit Preisen von zum Teil über 10.000,- €/qm für Bestandsimmobilien in besten Lagen liegt München mit Abstand auf dem höchsten Niveau in Deutschland.
Selbst in Paris werden an guten Standorten „nur“ geringfügig höhere Preise erzielt. Vor Jahren war München noch ein Geheimtipp auch für Pariser Investoren.

Das Portal Immoscout weist sehr hohe, inflationäre jährliche Steigerungsraten bei den Immobilienangeboten aus:
Preisänderungen Wohnimmobilien in Schwabing:

• Juni 2014 gegenüber Vorjahr + 10,87 %
• Juni 2015 gegenüber Vorjahr + 9,93 %
• Juni 2016 gegenüber Vorjahr + 13,02 %

Immobilienbesitzer konnten sich in den vergangenen 10 Jahren über Wertsteigerungen von 100 – 200 % freuen.

5. Baugenehmigungen + 46 %: 
2015 konnte die Anzahl der genehmigten Wohnungen im vierten Quartal noch deutlich gesteigert werden, sodass sich das Ergebnis mit 7.489 genehmigten Wohnungen noch sehen lassen konnte, wenn auch davon keine große Entlastung des Wohnungsmarktes zu erwarten ist.
Im Zeitraum 01.01. - 31.08.2016 konnten gegenüber der Vorjahresperiode die Baugenehmigungen um sagenhafte 46 % gesteigert werden (5.503 gegenüber 3.767 in 2014). Der hohe Zuwachs täuscht leider etwas, da der Vergleichswert für die ersten 8 Monate 2015 sehr niedrig war. Im gesamten Jahr 2016 ist mit einer hohen Genehmigungszahl zu rechnen. 

Weitere Werte 01.01.- 31.08.2016 aus den Landkreisen
(in Klammern Vorjahresperiode):

• Ebersberg 412 (385) + 7 %
• Erding 435 (579) – 24 %
• Freising 671 (505) + 32,9 %
• Fürstenfeldbruck 538 (522) + 3 %
• München (LK) 1007 (879) + 14,6 %
• Starnberg 453 (382) + 18,6 %
• München Stadt 5.503 (3.767) + 46,1 %

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik

6. Innerstädtische Baumaßnahmen:
Paulaner Areal: Die größte innerstädtische Baumaßnahme wird in den nächsten Jahren auf dem Gelände der Paulaner Brauerei in der Au entstehen. 1.500 Wohnungen für über 3.500 Menschen sind durch die Bayerische Hausbau geplant. Baubeginn ist für 2017 vorgesehen.

Werksviertel beim Ostbahnhof: Der neue Münchner Konzertsaal im Werksviertel am Ostbahnhof kommt zusammen mit voraussichtlich 1.500 neuen Wohnungen ab 2018/2019 (Baubeginn).

7. Angebote auf Immobilienscout24:
Wohnungen und Häuser zum Kauf - Das veröffentlichte Verkaufsangebot ist gegenüber dem Frühjahr um 11 % gestiegen.

• Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen:
  10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04.2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 | 24.10.2016: 1.932
• Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 200.000 €:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 | 24.10.2016: 79
• Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 250.000 €:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 | 24.10.2016: 137
• Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 500.000 €:
  24.04.2016: 765 | 24.10.2016: 811
• Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 1.000.000 €:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511 | 24.10.2016: 1.662
• Angebot Verkäufe Häuser:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24.04.2016: 279 | 15.10.2016: 334

8. Büromarkt 1. - 3. Quartal 2016:
COLLIERS International berichtet von einem um 9 % höheren Flächenumsatz (552.400 qm) für die ersten 3 Quartale 2016. Der Leerstand im Raum München (mit Umland) geht auf 3,1 % zurück und innerhalb der Stadtgrenzen beträgt er nur noch 2,2 %. Experten rechnen mit weiter fallenden Leerständen, unterdurchschnittlicher Neubautätigkeit bei gewerblich genutzten Immobilien und steigenden Mieten.

Der Münchener Arbeitsmarkt zeigt sich weiterhin in sehr guter Verfassung. Die Arbeitslosigkeit liegt im September mit 42.058 (Quote 4,2 %) deutlich unter dem Vorjahresmonat (4,5 %). Die Zahl der offenen Stellen (13.376 Gesamtbestand) liegt 14,5 % über dem Wert des Vorjahres. Die neu gemeldeten Stellen für den Monat September liegen leicht unter dem Vorjahr. Die Erwartungen sind weiterhin sehr positiv. (Quelle: Bundesagentur für Arbeit München)

Zur Gesamtbeschäftigung liegen gesicherte Zahlen zum 31.03.2016 vor. Im Arbeitsagenturbezirk München gibt es 1.028.755 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Gegenüber 2015 gibt es 29.970 Beschäftigte mehr (+ 3 % gegenüber dem Vorjahr). Im Vergleich dazu hat z.B. Hamburg 927.500 sozialversicherungspflichtige Beschäftigte (+ 1,8 % gegenüber dem Vorjahr).

Baugeld hat in diesem Sommer ein neues Allzeittief erreicht. Die Konditionen für Darlehen bewegen sich seit Sommer auf historisch niedrigem Niveau seitwärts und liegen bei teilweise unter 1 %. Hier die aktuellen Bestwerte vom 15.10.2016 (Zinssatz effektiv). Die (Best-)Werte beziehen sich auf eine 50-%ige Beleihung bei 200.000 Euro Kaufpreis und 2 % Tilgung und stellen eine Orientierung dar. (Quelle: Interhyp - www.interhyp.de)