Immobilienmarktbericht - Vermietung und Verkauf
München - 19. Juni 2019
Unser regelmäßiger Marktbericht soll einen allgemeinen Überblick geben und Ihnen helfen, sich selbst ein Bild von der Marktentwicklung und den Rahmendaten zum Münchner Immobilienmarkt zu machen. Der Themenüberblick:
- Wohnen auf Zeit – robuste Nachfrage im 1. Halbjahr 2019
- Immobilienmarkt München in Rückblick - anhaltender Preisanstieg, längere Transaktionszeiten
- Immobilienverkauf durch Mr. Lodge – 2019 starkes Angebot
- Baugenehmigungen - minus 29%
- Baugenehmigungen für Wohnungen in der Region München
- Neues zur Mietpreisbremse
- Bevölkerungszuwachs 2018/2019 in München
- Büromarkt – schwächere Tendenz
- Arbeitsmarkt in München
- Hypothekenzinsen in Allzeittief
Der möblierte Wohnungsmarkt - robuste Nachfrage im 1. Halbjahr 2019
Im 1. und 2. Quartal profitierte Mr. Lodge von einer robusten, stabilen Nachfrage und einer gegenüber dem Vorjahr besseren Vermittlung. Besonders der Bereich der 1-Zimmer-Wohnungen hat einen deutlichen Nachfrageüberhang genossen. Das zusätzliche Angebot neuer Boardinghäuser konnte der Markt gut verkraften, auch dank zweier starker Messen: Der BAU im Januar und vor allem der weltweit größten Messe, der BAUMA im April.
Aktuell bewegt sich das Angebot in etwa auf Vorjahreshöhe mit leicht steigender Tendenz. Häuser und große Wohnungen sind jahreszeitlich bedingt knapp bis sehr knapp.
Ausblick: Wir erwarten ein steigendes Angebot im Segment der 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen. Es ist daher mit einer leichten Rücknahme der Mietpreisvorstellungen zu rechnen. Das zusätzliche Angebot durch die weiter entstehenden Apartmenthotels wird sich preisdämpfend auswirken.
Was beeinflusst eine erfolgreiche Vermietung neben der Lage und des Mietpreises?
- Internet: 90% der Anbieter haben die Wohnungen mit Internet ausgerüstet. Ein fehlender Internetanschluss kann sich auf den Vermietungserfolg sehr negativ auswirken.
- Waschmaschine: 70% der Anbieter bieten in ihrer Wohnung eine eigene Waschmaschine an - für viele Interessenten ein wichtiges Kriterium.
- Tiefgarage: Bei größeren, höherpreisigen Wohnungen kann eine fehlende Tiefgarage ein Ausschlusskriterium sein.
- Möblierung: Ist die Einrichtung zeitgemäß, modern, auf die Bedürfnisse der Mieter ausgerichtet?
- Ausstattung: Der Zustand oder das Alter des Sanitärbereichs, der Küche und der Böden sind für Mieter ausschlaggebende Kriterien.
Mit dem Team unserer Einrichtungsabteilung gelingt die erfolgreiche und nachhaltige Vermietung. Wir beraten Sie gerne. Weitere Infos finden Sie hier.
Haben Sie noch Fragen zu Verbesserungsmöglichkeiten? Sind die Miete, die Möblierung und/oder die Ausstattung Ihres Objektes wettbewerbsfähig? Unsere Vermieterberatung unterstützt Sie: Dietmar Schlüter, Lisa Hessner, Steven Meyer, Veronika Schimon und Norbert Verbücheln:
Tel.: 089 340 823-44
Immobilienmarkt München im Rückblick: Anhaltender Preisanstieg, längere Transaktionszeiten
Verkäufer konnten 2018 auf dem Wohnimmobilienmarkt weiter steigende Preise realisieren – bei leicht rückläufigen Verkäufen. Am kräftigsten stiegen die Grundstückspreise: +11%. Eigentumswohnungen konnten im Vorjahr in durchschnittlich guten Lagen +8% und Einfamilienhäuser +10% zulegen. Neugebaute Doppelhaushälften lagen in München durchschnittlich bei 1,2 Millionen Euro. Ein Reihenmittelhaus im Wiederverkauf bei 795.000 Euro. Die Vermarktungszeiten nahmen zu. Eine Entwicklung, die auch Mr. Lodge bestätigen kann. Die Käufer werden kritischer.
Die Prognosen für den Münchner Markt sind sehr unterschiedlich. Prof. Dr. Simons, Vorstand des Analysehauses Empirica, rechnet in den nächsten Jahren mit einem möglichen Rückgang der Kaufpreise um bis zu 25 bis 33% aufgrund geringerer Zuzüge und starker Bautätigkeit. Immowelt veröffentlichte eine Prognose, die bis 2030 eine Steigerung der Preise um ca. 60% auf durchschnittlich 11.380 Euro pro Quadratmeter voraussagt. Krasse Gegensätze in den Prognosen. Die wirtschaftliche Entwicklung, Bautätigkeit und Zuzug werden sicherlich nicht ohne Bedeutung für die Werthaltigkeit solcher Prognosen sein.
Immobilienverkauf durch Mr. Lodge – 2019 starkes Angebot
2019 begann anfangs etwas verhalten, seit März zeigt sich ein verstärktes Verkaufsinteresse. Das Niveau liegt aktuell über dem Vorjahr. Dabei konnte Mr. Lodge das Ergebnis im Immobilienverkauf 2018 bereits um 35% steigern. Für den weiteren Verlauf 2019 erwarten wir weiterhin erstklassige Verkaufspreise bei teils etwas längeren Vermarktungszeiten. Profitieren auch Sie von unserer Erfahrung, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.
Profitieren auch Sie von unserem Fachwissen und unserem erfahrenen Verkaufsteam, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.
Ihre Vorteile auf einen Blick:
- Die Beratung im Verkauf erfolgt durch ausgewiesene langjährige Immobilienexperten.
- Die exzellente Präsentation der Immobilie durch Fotos in Mr. Lodge–Spitzenqualität.
- Virtuelle Rundgänge mit 360° und 3D Ansichten
- Wir bereiten Immobilien durch Homestaging für den Verkauf vor, wenn es sich anbietet und gewünscht ist. (Dies ist bis zu einem bestimmten Umfang für den Verkäufer kostenfrei.)
- Wir bieten Finanzierungsberatung und Finanzierungsvermittlung aus einer Hand.
Neben den üblichen Veröffentlichungen auf den gängigen Internetportalen und unserer Homepage bieten wir unseren Verkäufern aufgrund unserer vielen Vermieterkontakte einen erweiterten, potentiellen Käuferkreis (z.B. unsere aktuellen Vermieter, die an Zukauf interessiert sind und/oder Flyer-Werbung im Umfeld des Verkaufsobjektes, um latent interessierte Käufer aus dem Umfeld anzusprechen).
Aktuelle Verkaufsangebote finden Sie hier.
Unsere Verkaufsabteilung berät Sie gerne.
Ihr Ansprechpartner:
Dipl.-Kfm., Bankkaufmann Peter Sarta, Verkaufsleiter
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26
peter.sarta@mrlodge.de
Baugenehmigungen - minus 29% in München
In den ersten 4 Monaten (01.01. bis 30.04.2019) kam es zu einem drastischen Rückgang der Baugenehmigungen für Wohnungen in München und einigen Landkreisen.
- Stadt München: 2936 (4129) -28,9%
- Landkreis München: 548 (600) -8,7%
- Dachau: 209 (233) -10,3%
- Ebersberg: 360 (141) +155,3%
- Erding: 252 (222) +13,5%
- Freising: 327 (668) -51,0%
- Fürstenfeldbruck: 207 (299) -41,0%
- Starnberg: 275 (229) +20,1%
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik
2018 - Nach einem Zuwachs der Baugenehmigungen für Wohnungen von 38% im Jahr 2017 wurden 2018 in der Stadt München 7,7% weniger Einheiten genehmigt. In Zahl waren es 10.992 Einheiten. Dies ist im längerfristigen Vergleich nach wie vor ein sehr hoher Wert. Betrachtet man alle untenstehenden Landkreise inkl. der Stadt München, wurden 2018 ca. 1% weniger Baugenehmigungen erteilt. Starke Zuwächse erzielten die Landkreise Freising mit über 50% und mit mehr als 20% die Kreise München und Starnberg.
Die Baugenehmigungszahlen für Wohnungen in der Region München:
Zeitraum 01.01. bis 31.12.2018 (Veränderung gegenüber der Vorjahresperiode 2017) im Detail:
- Stadt München: 10.992 (11.910) -7,7%
- Landkreis München: 2.228 (1.965) +21%
- Dachau: 767 (863) -11,1%
- Ebersberg: 634 (668) -5,1%
- Erding: 699 (900) -22,3%
- Fürstenfeldbruck: 966 (846) +14,2%
- Freising: 1.434 (948) +51,3%
- Starnberg: 777 (606) +28,2%
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik
Der Bauüberhang (genehmigt, aber noch nicht begonnen und im Bau befindliche Wohnungen) in der Stadt München betrug per 31.12.2017 bereits 25.525 Einheiten und dürfte zum 31.12.2018 sicherlich nicht niedriger liegen. Grund hierfür sind kaum verfügbare Handwerker und Bauleistungen durch den allgemeinen Bauboom.
Quelle: Stadt München
Neues zur Mietpreisbremse:
Die zum 1. Januar 2019 verschärfte Mietpreisbremse findet in Bayern derzeit wohl keine Anwendung, da sie vor Gericht mehrfach für ungültig erklärt wurde. Die Staatsregierung bereitet eine neue Verordnung vor, die zum Sommer kommen soll. Diskutiert wird in der Politik eine darüberhinausgehende erhebliche Verschärfung der Mietpreisbremse und eine Verlängerung um 5 Jahre. Da so vieles diskutiert und erörtert wird, muss man abwarten, was letztlich umgesetzt wird. Im ungünstigsten Fall würde man den gesamten Immobilienmarkt stark negativ beeinflussen. Man zögert daher mit weitergehenden Maßnahmen.
Bevölkerungszuwachs 2018 in München - 2019 wieder auf Wachstumspfad:
Nach einem Jahr des Bevölkerungsrückgangs stieg bis zum Ende Dezember 2018 die Gesamtbevölkerung in München um 16.155 auf 1.542.211 Personen (Dezember 2017: 1.526.056 Personen | Dezember 2016: 1.542.860). Der Geburtenüberschuss lag 2018 bei 6.143. Berücksichtigt man den Geburtenüberschuss kommt es zu einem Wanderungsgewinn in Höhe von 10.012 (Zuwanderung – Abwanderung).
Veränderung nach Bevölkerungsgruppen:
- Gesamtbevölkerung: +16.155
- Deutsche Bevölkerung: +4.695
- Aus EU Ländern: +3.932
- Ausland gesamt: +11.460
Im Zeitraum 01. Januar bis 31. Mai 2019 kam es zu einem weiteren Wachstum auf 1.547.437 (+5.226). Rechnet man dies auf ein Jahr hoch, würde die Bevölkerung in 2019 um weitere 12.500 Personen wachsen.
Büromarkt München Q1 2019 - schwächere Tendenz
Nach einem 2018 sehr hohen Vermietungsvolumen wurde im 1. Quartal 2019 ca. 17% weniger Fläche vermietet (Cushman&Wakefield, BNB Parisbas Real Estate). Generell ist der Prozentsatz der Vorvermietungen sehr hoch. Das heißt: Flächen werden teils bis zu 3 bis 4 Jahre vor Verfügbarkeit gemietet. Teils sind die vermieteten Büroflächen noch nicht im Bau. Die geringe Leerstandsquote ist weiter gefallen und tendiert in der Innenstadt gegen Null.
Arbeitsmarkt in München Mai 2019:
Der Münchner Arbeitsmarkt präsentiert sich weiter stabil. Die Arbeitslosigkeit liegt im Mai 2019 mit 29.836 (Quote 3,4%) unter dem Vorjahresmonat (Quote 3,7%). Die Zahl der offenen Stellen (10.377 Gesamtbestand) liegt geringfügig unter dem Wert des Vorjahres.
Quelle: Bundesagentur für Arbeit München
Hypothekenzinsen im Allzeittief:
Hier die aktuellen Bestwerte vom November 2019 (Zinssatz effektiv). Die (Best-)Werte beziehen sich auf eine 50-%ige Beleihung bei 400.000 Euro Kaufpreis und 2 % Tilgung und stellen eine Orientierung dar. (Quelle: Interhyp - www.interhyp.de).
| Laufzeit | Feb '08 | Apr '08 | Okt '12 | Nov '13 | Apr '15 | Sep '16 | Mrz '17 | Mrz '18 | Mai '19 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,19 % | 2,75 % | 1,73 % | 1,90 % | 0,65 % | 0,71% | 0,89 % | 0,95 % | 0,70 % |
| 10 Jahre | 4,48 % | 3,57 % | 2,45 % | 2,54 % | 0,90 % | 0,90% | 1,31 % | 1,19 % | 0,86 % |
| 15 Jahre | 4,63 % | 4,02 % | 2,91 % | 3,15 % | 1,31 % | 1,34% | 1,75 % | 1,69 % | 1,19 % |
| 20 Jahre | 3,30 % | 1,70 % | 1,57% | 2,02 % | 1,93 % | 1,49 % |
Wir bedanken uns an dieser Stelle für die gute Zusammenarbeit und freuen uns auf eine weiterhin erfolgreiche Zeit.
Ihr Norbert Verbücheln, Geschäftsführer
T.: 089 340 823 16 | norbert.verbuecheln@mrlodge.de